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新力:一个9岁的地产IPO新贵
2019-10-04 11:10
来源:未知
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  满打满算,从注册那天至今,新力才9岁。若成功上市,它或许是中国地产圈内有史以来最年轻的资本新贵。这两年登陆资本市场的地产商,从诞生到上市,平均年龄超过20岁。

  当然,它的上市速度远比不上瑞幸咖啡,从成立到登录纳斯达克只花了18个月,而这差不多是一套毛坯房从拿地到交付的时间。

  5月24日晚间,港交所披露了新力控股(集团)有限公司(简称“新力”)招股书,上市正式进入倒计时。

  这是一份靓丽的成绩单。新力2016年、2017年及2018年实现收入为22.2亿元、52.4亿元及84.2亿元,复合年增长率为94.6%;净利润分别为1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元,复合年增长率约为105.9%。受益于净利润的大幅增长,股本回报率从2017年度的2.4%大幅增长至2018年的9.7%。

  新力的前身是江西新力置地,2010年3月成立,第一个项目是南昌帝泊湾,当样板区开放后,凭借高尔夫球场般的草坪和机场跑道式的地下车库,惊艳江西地产圈。

  新力置地的最初股权结构是,江西盛开投资有限公司、张园林、万奇、沈令华分别拥有35%、33%、20%、12%的股权, 其中,沈令华为张园林以信托形式持有该股权。

  半年后,万奇以总价2000万元向其他三方股东转让其持有的20%股权。转让后,江西盛开持股40%,张园林持股40%,沈令华持股20%。2014年3月,在江西新力置地刚满4周年之际,张园林以4000万元收购江西盛开40%股权。至此,张园林成为江西新力置地唯一实益拥有人,同时也开启了江西新力置地的内部重组之路。

  据企查查显示, 2016~2019年期间,新力置地频繁股权变更。2016年8月,张园林、沈令华将所持股权分别以8000万元和零元转让给新力科技和江西通泽实业,新力科技股东为张园林夫妇,其中张园林持股比例为99%;江西通泽实业大股东为沈令华,其所持新力置地的20%股权是为张园林以信托形式持有。转让完成后,双方按持股比例注资24亿元,新力置地注册资本变更为25亿元。

  2017年3月,新力地产以20亿元收购新力科技持有的80%股权;另外20%股权则在张园林的指示下,在江西通泽实业、南昌瑞兴实业、上海戴创实业三家公司间以零代价流转,其实际控制人仍为张园林。

  2018年下半年,张园林启动重组上市。9月18日,新力控股在开曼群岛注册成立。由张园林全资拥有的新鸿和新恒分别拥有95股、5股股份,持股比例为95%和5%。

  2019年3月,新星电子向新力管理注资人民币3412万元,获得新力管理1%股权,另99%股权实际控制人为张园林。新星电子由森源全资拥有,森源由菁永全资拥有,而菁永于英属处女群岛注册成立并由陈康全资拥有。陈康是一名拥有十年投资经验的股权投资人。

  2019年4月,张园林将新鸿装入家族信托、新恒装入雇员激励信托。他董事长和总裁一肩挑,有三位核心高管,分别是两位副总裁王哲和佘润廷,一个管财务,一个管投资。还有一位年仅30岁的执行董事涂菁,负责整体管理。

  2019年5月,新鸿将所持新力控股股份转让给新鸿旗下公司。新力向新鸿旗下公司和新恒分别配发新股845股和45股。同时,菁永将其所持森源的全部已发行股份转让给新力以换取向菁永发行10股股份。计算可得,张园林家族信托、新恒、菁永所持股份分别为940股、50股、10股,所持比例为94%、5%及1%。上市完成之后,张园林家族信托持股比例降至70%左右。

  重组期间,新力的业务架构也在调整。据招股书披露,新力在2018年11月内连续出售四家从事土地一级开发业务的附属公司,同时,新力在2019年完成了7笔股权收购,还有1笔正在磋商中,预计下半年完成。8个目标公司均为物业开发企业,收购总金额约为36.2亿元。

  根据招股书描述,新力专注于住宅物业的开发和销售。数据显示,最近三年销售物业收入分别为22.1亿元、52.3亿元、83.9亿元,均占总收入的99%以上。新力科技旗下的物管、商业和超市都不在此次上市资产之内。

  据招股书披露,新力2016年、2017年及2018年毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%。而毛利率的提升,主要受益于相对较低的土地成本、控制开发及建设成本。数据显示,建设成本占销售成本的比例,从2016年的65.3%下降到2018的61.7%;土地成本占销售成本的比例,从2016年的25%下降到2018年的24%。同期,在运营管理成本方面,薪金、差旅及招待费、服务开支项目占比也下降了3~6个百分点。

  收入几何式增长,利润率稳健提升,现金流更能说明经营的向好。据招股书披露, 2018年经营性现金流净额为17.2亿元,是近三年以来首次为正。其中,收到的预付款和其他应付款总额为32.8亿元,同比大增429%。

  除了做好主营业务之外,新力提升利润的法宝还有“三招”。第一招,提升财务收入。据披露,2016~2018年财务收入分别为0.025亿元、0.27亿元、1.06亿元,增长幅度惊人,主要原因是长期债权投资利息的增加。2017年,新力以7.4亿元、利率12%的债权投资方式投资于一项物业项目;2018年,按15%利率对外提供2.5亿元贷款。第二招,股权投资。新力于2018年12月31日投资一家上市公司,股权公平值为6490万元,其产生的收益净值1890万元计入损益。第三招,其他业务收入。这部分收入从2017年的1060万元增长至2640万元,涨幅149.1%。主要来源于就物业发展项目向第三方提供咨询服务。

  截止到2018年底,新力手持现金及现金等价物70.8亿元,一年到期的有息负债为92.2亿元。总体来看,新力有息负债规模为221亿元,同比增长32.3%;财务成本净额为4.3亿元,同比增长34.4%;资产负债率达到93.5%。截止到2019年3月31日,有息负债总规模已增加28亿元至249亿元。据披露,新力刚于4月发行了4.17亿元公司债,计划用于偿还贷款。

  新力有充足的后劲力量。截至2019年3月31日,新力拥有101个住宅物业项目,其中55个位于江西省,11个位于长三角地区,20个位于大湾区,以及15个位于中西部核心城市及其他地区。江西是新力的大本营,南昌更是重中之重。据披露,新力总土储的43.8%集中在江西省,其中,南昌占35.6%。若加上合营公司及联营公司的应占土地储备,江西省土储合计占比为52.6%。

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